Calculadora de Relación Deuda-Ingreso

Calculadora de Relación Deuda-Ingreso

Tu relación deuda-ingreso (DTI) es el número más escrutado en cualquier solicitud de préstamo. Los prestamistas la usan para medir cuánto de tu ingreso mensual bruto ya está comprometido con pagos de deuda antes de que asumas algo nuevo. Una relación por debajo del 36% indica una deuda manejable; por encima del 43% cierra la puerta a la mayoría de las hipotecas convencionales. Ingresa tu ingreso mensual bruto y todos tus pagos de deuda recurrentes para ver exactamente dónde te encuentras y qué cambios moverían más la aguja.

Cómo se calcula el DTI

Hay dos versiones que los prestamistas revisan al mismo tiempo.

DTI de vivienda (front-end) = (Pago mensual de vivienda / Ingreso mensual bruto) x 100

DTI total (back-end) = (Todos los pagos mensuales de deuda / Ingreso mensual bruto) x 100

Los pagos mensuales de deuda que cuentan incluyen: hipoteca o renta, pagos mínimos de tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, pagos de préstamos personales y obligaciones ordenadas por un tribunal como manutención de menores o pensión alimenticia. Los servicios públicos, la despensa, las primas de seguro y las suscripciones no cuentan. Si ganas $7.200/mes brutos y tus pagos de deuda totales son $2.520/mes, tu DTI total (back-end) es 35,0%.

Ejemplos resueltos

Ejemplo 1 -- Comprador de primera vivienda que solicita una hipoteca convencional

Sarah gana $6.500/mes brutos. Tiene un pago hipotecario propuesto de $1.550, un préstamo de auto de $320 y pagos mínimos de tarjetas de crédito que suman $130. Su DTI de vivienda (front-end) es 23,8% ($1.550 / $6.500) y su DTI total (back-end) es 30,8% ($2.000 / $6.500). Ambos números quedan por debajo de los umbrales preferidos de 28% / 36%, y califica para el mejor nivel de tasa disponible.

Ejemplo 2 -- Solicitante al borde de la aprobación

Marcus gana $5.800/mes. Su pago de vivienda propuesto es $1.400, préstamo de auto $450, préstamos estudiantiles $280, mínimos de tarjetas de crédito $200. DTI total (back-end) = $2.330 / $5.800 = 40,2%. Está dentro del límite del 43% de la FHA pero por encima de la preferencia de los prestamistas convencionales. Probablemente será aprobado con un préstamo FHA pero se perderá el nivel de tasa más alto, lo que le costará un estimado de $18.000 adicionales a lo largo de un plazo de 30 años.

Ejemplo 3 -- Solicitante rechazado que se reestructura para calificar

Priya gana $4.800/mes. Deudas actuales: renta $1.100 (en transición), auto $520, préstamo personal $380, tarjetas de crédito $340. DTI total = $2.340 / $4.800 = 48,8% -- por encima del corte convencional. Salda el préstamo personal con sus ahorros, reduciendo las obligaciones mensuales en $380. Nuevo DTI = $1.960 / $4.800 = 40,8%. Ahora califica para un préstamo FHA, y si además consigue $500/mes en ingresos independientes, su DTI baja a 37,2%.

Tabla de referencia de umbrales de DTI

Cuándo usar esta calculadora

• Antes de solicitar una hipoteca, para conocer tus probabilidades de aprobación y a qué tipos de préstamo apuntar
• Cuando buscas un préstamo de auto o un préstamo personal y te preguntas si agregar el pago perjudicará tus otras solicitudes
• Después de un cambio importante en la vida (nuevo empleo, nueva deuda, caída de ingresos) para volver a revisar tu situación financiera
• Cuando decides si saldar una deuda específica frente a invertir el efectivo
• Antes de hacer una transferencia de saldo o un refinanciamiento, para entender el impacto en el DTI de cambiar los mínimos mensuales

Errores comunes

1. Usar el ingreso neto (después de impuestos) en lugar del ingreso bruto. El DTI siempre usa el ingreso antes de impuestos. Usar tu cifra después de impuestos hace que tu relación se vea peor de lo que los prestamistas calculan y lleva a una planificación inexacta.

2. Olvidar los pagos mínimos de tarjetas que rara vez usas. Los prestamistas consultan tu informe de crédito y cuentan el pago mínimo de cada cuenta abierta. Una tarjeta de tienda de $5.000 que nunca usas cuenta como aproximadamente $100-$125/mes en obligaciones mínimas.

3. Contar un aumento de sueldo planeado antes de que ocurra. Hasta que un aumento o un nuevo empleo aparezca en dos recibos de pago consecutivos, la mayoría de los prestamistas no lo contarán. Usa solo el ingreso actual verificado.

4. Ignorar el DTI de vivienda (front-end) mientras te enfocas en el total (back-end). Aunque el DTI total sea del 35%, una relación de vivienda por encima del 28% puede activar una revisión secundaria o un ajuste de tasa en muchos prestamistas convencionales.

Contexto actual para 2026

Las tasas hipotecarias promedio a 30 años se han mantenido en el rango de 6,5%--7,2% durante principios de 2026, lo que hace que la gestión del DTI sea más importante que durante el período de tasas bajas de 2020--2021. Una hipoteca de $400.000 al 7,0% conlleva un pago de capital e intereses de $2.661/mes -- $222 más al mes que el mismo préstamo al 6,0%. Esos $222 adicionales agregan aproximadamente 3.7 puntos porcentuales al DTI sobre un ingreso de $6.000/mes, suficiente para empujar a un solicitante límite de aprobado a rechazado. Los saldos de tarjetas de crédito alcanzaron un promedio récord de $6.800 por hogar a finales de 2025, y esos mínimos (por lo general $170/mes) arrastran cada vez más el DTI por encima de los umbrales de los prestamistas. Los solicitantes que redujeron la deuda de tarjetas de crédito en 2025 mejoraron sus probabilidades de aprobación de forma significativa de cara a 2026.

Consejos

• Salda primero los saldos pequeños con el pago más alto -- eliminar un préstamo personal de $250/mes reduce tu DTI en 4.2 puntos porcentuales sobre un ingreso de $6.000, sin necesidad de aumentar los ingresos
• Si estás a menos de 6 meses de una solicitud de préstamo importante, evita abrir cualquier nueva línea de crédito o asumir deuda a plazos
• Aumentar el ingreso bruto agregando una fuente de ingreso de medio tiempo o independiente funciona solo después de que puedas documentarlo -- los prestamistas suelen querer un historial de dos años para los ingresos de trabajo por cuenta propia
• Usa una compensación por ingresos de alquiler si aplica: la mayoría de los prestamistas cuentan el 75% de los ingresos de alquiler documentados como ingreso bruto, lo que puede reducir el DTI de forma significativa
• La relación de vivienda (front-end) importa para los préstamos conformes -- apunta a costos de vivienda por debajo del 28% del ingreso bruto para permanecer en el nivel preferido
• Si tu DTI está entre 40%--43%, un pago inicial más grande (20% vs. 10%) a veces puede compensar el riesgo en el modelo de un prestamista y asegurar la aprobación con mejores condiciones

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